Glossario termini nel campo immobiliare

PROPOSTA DI ACQUISTO

La proposta di acquisto è il primo documento che attesta la volontà di un acquirente a concludere la trattativa ad una cifra proposta come prezzo offerto.

A tale proposta viene allegata di assegno


PRELIMINARE DI VENDITA IMMOBILIARE

E’ la reciproca promessa tra le parti di conclusione di una compravendita immobiliare


ROGITO

Il Rogito è  l’atto notarile con la quale viene trasferita la proprietà immobiliare da un soggetto ad un altro.


CAPARRA 

La caparra è una somma di denaro data come garanzia di effettivo impegno d’acquisto all'al momento della stipula di un contratto preliminare di compravendita.

Quella confirmatoria  è quella più utilizzata nei contratti immobiliari, ed è regolata  dall’art. 1385 c.c.


CAPARRA CONFIRMATORIA

La "caparra confirmatoria" è una conferma del vincolo d’acquisto assunto. Viene rilasciata da chi si impegna ad acquistare quale “sigillo” del contratto preliminare di compravendita e costituisce reale impegno alla conclusione dell'affare.

Qualora l'acquirente non sia più intenzionato a concludere l’affare, perde ciò che ha versato; se invece è il venditore a ritirarsi dall'impegno,lo stesso dovrà restituire  il doppio della somma ricevuta quale penale.

Qualora sia stata versata una caparra confirmatoria nel caso di inadempienza al contratto, la parte ancora interessata alla compravendita, può rivolgersi al tribunale e chiedere la esigibilità del contratto, ovvero può pretendere che il contratto si concluda con la compravendita notarile.

 

CAPARRA PENITENZIALE

La "caparra penitenziale" è diversa dalla caparra confirmatoria in quanto le parti stabiliscono una penale per eventuale recesso  dal contratto.

In questo caso il venditore e il compratore hanno già stabilito che o l'uno o l'altro possono recedere dal contratto pagando una penale. Nel caso sia il compratore a recedere perde quanto versato, nel caso sia il venditore, deve restituire il doppio.

In questo caso non può essere pretesa l’esigibilità del contratto in tribunale con il trasferimento di proprietà, come invece è consentito dalla caparra confirmatoria.

 

ATTO DI PROVENIENZA

Atto notarile mediante il quale l'acquirente è diventato proprietario  dell’immobile. Ne esistono di vari tipi in base alle modalità con cui si ha avuto la proprietà dell’immobile che possono essere:

1)      Atto di compravendita

2)      Atto di successione

3)      Donazione (da valutare con accuratezza)

4)      Sentenza di usucapione

 

EVIZIONE

Dichiarazione da parte del venditore che l’immobile oggetto di compravendita è di proprietà esclusiva, libero da vincoli, ipoteche o altre promesse di vendita.

Tale clausola è importantissima durante la stipula di un contratto preliminare, in quanto garantisce che nessuno possa rivendicare la proprietà dello stesso.

In caso di dichiarazione mendace il venditore avrà facoltà di richiedere il risarcimento del danno subito comprensivo di interessi legali.

 

REGOLAMENTO DI CONDOMINIO

Chi decide di comprare un’immobile posto in un condominio deve essere informato sul regolamento condominiale e sulle tabelle millesimali per la ripartizione delle spese comuni.

Inoltre tale documento è importante perché nel rispetto della vita collettiva chi compra deve essere a conoscenza delle norme che disciplinano i servizi e le parti comuni dell’immobile che sta andando ad acquistare.

Per questo il regolamento di condominio è parte integrante dell’atto notarile di compravendita e deve essere richiesto in fase di scelta dell’immobile.

 

VENDITA A CORPO

Vendita effettuata dall’effettiva globalità dell’immobile, prescindendo dalle effettive misure dell’immobile.


VENDITA A MISURA

Vendita immobiliare effettuata stimando il prezzo dello stesso sull’effettiva realtà  delle misure.

Il prezzo in questo caso non viene fissato in totale ma viene specificato il prezzo al metro quadro dello stesso.


MUTUO IPOTECARIO

Contratto di prestito di capitale con la quale il mutuatario si impegna alla restituzione del debito nel  tempo, maggiorato degli interessi di legge.

A garanzia del contratto, l’istituto erogante grava d’ipoteca un immobile costituendosi come privilegiato al prezzo di espropriazione su eventuali altri creditori.


IPOTECA

Diritto reale di garanzia gravante su un bene a favore di un creditore il quale, in caso di inadempienza da parte del soggetto debitore alla restituzione della somma dovuta, assume il diritto di essere preferito rispetto ad altri all’espropriazione.


CANCELLAZIONE DI IPOTECA

L’estinzione dell’ipoteca è obbligatoria . Viene eseguita solo dopo la certificazione dell’effettiva estinzione del debito con atto notarile.


CATEGORIA CATASTALE

La categoria catastale indica la tipologia dell’edificio e viene identificata con le prime 6 lettere dell’alfabeto seguite da un numero che ne identifica la l’utilizzo dell’immobile

Gli edifici sono suddivisi in alcune grandi tipologie, a seconda del loro utilizzo e cioè A (abitazioni), B (edifici collettivi), C (magazzini, negozi, autorimesse), D (immobili utilizzati a scopo imprenditoria), E (immobili speciali). Nell'ambito di queste categorie sono operate ulteriori distinzioni, a seconda delle caratteristiche di pregio e di utilizzo dei vari tipi di immobile. Ad esempio, fra le abitazioni si distinguono nove categorie: con A1 si identificano gli immobili signorili, con A8 le ville e con A4 le abitazioni popolari. Ogni categoria è poi ulteriormente suddivisa in classi, che identificano la qualità e lo stato dell'immobile; in certi casi si può anche arrivare ad avere 20 classi per la stessa categoria, con fortissime oscillazione di valori.

 

RENDITA CATASTALE

La rendita catastale viene determinata in sede di accatastamento da parte di un professionista abilitato quale un geometra o un architetto i quali sulla base delle dimensioni dell’immobile e delle caratteristiche dello stesso presentano presso l’agenzia del territorio la pratica di richiesta della rendita.

 

CAUZIONE

Garanzia rilasciata al momento della stipula di un accordo/contratto con lo scopo di risarcire eventuali danni arrecati ai beni in custodia o all’immobile locato.

 

CLAUSOLA PENALE

In alcuni casi un contratto può contenere la “clausola penale” ovvero viene identificata l’eventuale penale in caso di inadempienza del contratto

 

CLAUSOLA RISOLUTIVA ESPRESSA

La clausola penale espressa scioglie di diritto il contratto qualora alcune delle parti non sia adempiente a certi accordi espressi in sede di stipula dell’accordo.

L’inadempienza da diritto all’eventuale penalità concordata tra le parti.

 

FIDEIUSSIONE

Contratto stipulato con specifici istituti accreditati con la quale il fideiussore o garante si obbliga verso il creditore nei confronti di un altro soggetto (debitore). Il fideiussore si fa garante dell’adempimento di un’obbligazione qualora il creditore non ottemperi agli obblighi di contratto.

Ciò comporta un’obbligazione in solido tra le parti e a fronte di una quota di premio, il fideiussore diviene a sua volta creditore del debitore

 

VISURA CATASTALE

Scheda riepilogativa dei dati fiscali geometrici e catastali di un immobile, reperibile con ispezione presso gli archivi del catasto provinciale di riferimento.

 

VISURA IPOTECARIA

Dai registri della conservatoria e del catasto è possibile verificare in ogni momento la situazione giuridica dell’immobile, qualora infatti lo stesso sia gravato da ipoteche volontarie o legali.

 

PERTINENZA

Porzione di terreno o fabbricato che sia legato all’immobile principale da un rapporto di servizio.

Possono essere di pertinenza: un terreno, un garage, una cantina  etc

 

CERTIFICAZIONE ENERGETICA

Dal 1 luglio 2009 è entrata in vigore la certificazione energetica obbligatoria per edifici oggetto di compravendita o locazione.

La certificazione viene rilasciata da un tecnico abilitato al CENED il quale deve valutare i requisiti di isolamento termico, grado di apporto gratuito e l’efficienza impiantistica dell’edificio in questione e stabilire così quale sia la classe dell’edificio e quali siano i consumi per dare all’edificio la situazione di confort invernale ed estiva.

 

DIRITTO DI PRELAZIONE

Il diritto di prelazione viene disciplinato dagli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (art. 1, c. 10 D.M. 30/12/2002) e costituisce un diritto da parte di un soggetto di poter concorrere all’acquisto di un bene prima di altri.

A parità di condizioni infatti la legge detta delle precedenze sull’acquisto di un bene da parte di soggetti specifici (come ad esempio contadini confinanti o eventuali affittuari)

 

SERVITU'

Obbligo che grava su un immobile (servitù passiva) a favore di un altro immobile (servitù attiva). Il caso più classico è la servitù di passaggio.

 

USUFRUTTO E NUDA PROPRIETA'

L’usufrutto è il diritto reale che garantisce la possibilità di utilizzo di un bene o di godere dei frutti dello stesso, pur non possedendone la proprietà. L’effettiva proprietà è del nudo proprietario che però non potrà utilizzare il bene fino alla morte naturale dell’usufruttuario.