Permessi di costruire sul lago di Garda

Ottenere un permesso di costruire presso gli enti preposti, è una lotta burocratica che si divincola in mille cavilli e certificazioni, nel quale solo una conoscenza globale della normativa in merito permette di ottenere un risultato che sia un giusto equilibrio tra le esigenze del cliente e i criteri di legge. Il cantiere inoltre è una fase molto delicata dove le figure che vi operano sono spesso settoriali e specializzate e la figura dell’architetto serve a coordinare le varie fasi costruttive affinchè il tutto possa procedere nel modo migliore senza intoppi.

Che cos’è il permesso di costruire?

Con permesso di costruire s’intende un’autorizzazione amministrativa prevista da legge, concessa dal comune, che è volta ad autorizzare l’attività di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio. In conformità agli strumenti di pianificazione urbanistica. In poche parole è l’autorizzazione ad attuare il nostro progetto di costruire. Questo permesso è disciplinato dal Testo Unico dell’Edilizia, che ha sostituito la cosiddetta concessione edilizia e licenza edilizia.

Chi lo effettua?

Su volontà del titolare del terreno o immobile, la richiesta non viene effettuata direttamente da questa figura, infatti l’architetto è la figura intermedia che opera per inoltrare la richiesta, mediante la pratica e i suoi eventuali allegati.

Quali sono i requisiti per il rilascio di questo permesso?

Tutti gli interventi che si vogliono effettuare e che sono condizionati dall’ottenimento del permesso di costruire, sono regolati dal Testo Unico dell’Edilizia e anche dalle leggi regionali.

In allegato all’effettiva richiesta di costruire, vi è un progetto, redatto dall’architetto, che descrive, in modo dettagliato, le opere che si vogliono effettuare e che a seguito vengano attestate le conformità urbanistico/edilizie ed ai requisiti normativi tecnici, cioè che siano antisismici, termici, ecc. In caso questo intervento interessi beni soggetti a speciali tutele, che possono essere ambientali, architettoniche, artistiche, o di altro tipo, il rilascio di questo permesso è vincolato all’ente deputato alla tutela di quel particolare vincolo in primis.

In cosa consiste il processo di ottenimento del permesso e l’introduzione della clausola del ‘Silenzio-Assenso’?

La domanda per il permesso va presentata al S.U.E, ovvero lo Sportello Unico per l’Edilizia, accompagnata dalla documentazione tecnica necessaria. L’ufficio, ricevuta la domanda, entro 10 giorni deve nominare un responsabile per il procedimento della pratica, che entro 60 giorni, sempre dalla presentazione della domanda, deve concludere la “cosiddetta istruttoria”. L’istruttoria consiste in una proposta di provvedimento e dettagliata relazione, che più precisamente consiste nel valutare le conformità del progetto alle varie normative, che lo riguardano e verificare la documentazione in allegato. Ed infine può apportare del modifiche al progetto, se le ritiene necessarie, ma che siano di modesta entità rispetto al progetto originario, illustrandone le ragioni. Qualora questo avvenga, l’interessato, cioè la parte che ha fatto richiesta deve valutare le modifiche e decidere se integrare il progetto con esse, entro 15 giorni, oppure non accettare, chiudendo così la pratica. In caso di accettazione, il provvedimento finale, avviene da parte di un dirigente o responsabile d’ufficio, che provvede con la notifica al titolare della richiesta, concludendo e facendo ottenere così il permesso. Questa ultima fase deve essere attuata entro 30 giorni dalla proposta del responsabile del procedimento. Se questo non avviene, entra in gioco la clausola del silenzio-assenso, che afferma che, qualora il dirigente non abbia opposto un rifiuto, o meglio abbia negato la pratica, va da interpretarsi come un silenzio-assenso, cioè l’accettazione e l’autorizzazione della pratica. L’unico caso in cui questa clausola non abbia effetto, avviene nel caso in cui vi siano i famosi vincoli ambientali, architettonici o altri.

 

CONSULENZE TECNICHE E PRATICHE COMUNALI:

- sopralluoghi presso uffici tecnici per accesso agli atti;

- certificati di destinazione urbanistica :

Il C.D.U., Certificato di Destinazione Urbanistica, è un documento rilasciato dalla Pubblica Amministrazione, più precisamente dagli Uffici Comunali, ed ha il compito di indicare le destinazioni urbanistiche degli immobili o dei terreni. Queste informazioni vengono prese dal Piano Urbanistico Comunale o dal Piano Regolatore Generale. Al suo interno quindi troviamo i vari parametri urbanistici, come l’indice del dissesto, poi troviamo i dati relativi al fabbrico o terreno e la destinazione urbanistica. Questo documento costituisce una garanzia per qualsiasi acquirente interessato all’immobile o al terreno, perché ne vengono specificati le possibilità edilizie e d’intervento. Quando si tratta di un trasferimento di proprietà di un terreno, questo certificato è obbligatorio. Se manca, vi è l’invalidità dell’atto stesso. L’eccezione avviene quando il terreno, come superficie, è inferiore ai 5000 mq, in questo caso non è obbligatorio il C.D.U.

- redazione pratica edilizia per presentazione c/o uffici comunali (D.P.R. 380/01) :

Se parliamo di pratica edilizia, intendiamo quel documento che ci permette di edificare o modificare un edificio. Le pratiche edilizie consistono in: DIA , Denuncia di Inizio Attività, permesso di costruire e SCIA, Segnalazione Certificata di Inizio Attività. Si effettuano tutte con una indagine preliminare accurata, sotto l’aspetto edilizio locale e urbanistico, così che poi vengano disposti una serie di elaborati e relazioni dettagliate volti a essere presentati agli uffici comunali. Tutto questo, per ottenere il permesso di costruire o ristruttura un edificio. Per questo motivo, abbiamo bisogno dell’architetto, perché queste pratiche edilizie vanno redatte da un tecnico abilitato iscritto ad ordine o collegio professionale.


- parere preventivo Unità Sanitaria Locale;


- pratica Inizio Attività Commerciale :

La pratica apposita per l’inizio di un’attività commerciale è la SCIA, cioè Segnalazione Certificata di Inizio Attività, che consente alle imprese di iniziare, modificare o cessare un’attività produttiva, senza dover attendere le varie verifiche e controlli da parte degli enti competenti. Questa pratica infatti ha effetti immediati. Quindi questo documento compilato, va a sostituire le varie licenze, autorizzazioni e domande di iscrizioni non sottoposte a valutazioni oggettive o al rispetto delle norme di programmazione e pianificazione . Per consentire poi i controlli agli organi competenti, tuttavia, la pratica va corredata dalle autocertificazioni circa il possesso dei requisiti soggettivi, nonché oggettivi ed all’occorrenza devono anche essere allegati elaborati tecnici e planimetrici. Il passo successivo, alla presentazione della pratica, sarà effettuato dalla Pubblica Amministrazione, verificando il possesso e i requisiti dichiarati dal titolare della domanda e provvedere con sanzioni, laddove non siano presenti tutte le caratteristiche e requisiti presentati nella richiesta. La figura dell’architetto interviene per redigere questa pratica e la modalità viene chiamata modalità “assistita”.

C’è da ricordare però che inizialmente era la DIA, Denuncia di Inizio Attività, ad essere richiesta dai comuni, mentre adesso sta venendo pian piano sostituita dalla SCIA. Solo in alcuni comuni richiedono entrambe, negli altri solitamente si richiede solo la SCIA.


- rilascio certificati di Agibilità :

Il certificato di Agibilità viene richiesto sia per manufatti destinati all’abitazione, che quelli aventi diversa destinazione d’uso. Più precisamente ha la funzione di attestare la sussistenza di condizioni di igiene, sicurezza, salubrità, risparmio energetico degli immobili e dei loro impianti installati al loro interno. Per il rilascio del certificato, vanno ad assumere una rilevanza tutti gli aspetti del fabbricato e dei suoi impianti, che influiscono a rendere utilizzabile l’opera. La sussistenza di queste condizioni quindi, vanno a formare la premessa per l’abitazione poi da parte dell’uomo. Questo certificato è necessario per gli edifici che devono essere destinati all’utilizzo prolungato da parte dell’uomo. Tale utilizzo, o meglio permanenza, viene effettuato mediante la semplice frequentazione oppure nel soggiorno prolungato nell’immobile soggetto a questa certificazione. Soprattutto, necessitano di questa certificazione:

_ le nuove costruzioni;

_ le ricostruzioni o sopraelevazioni parziali o totali;

_ gli interventi che possano modificare le condizioni esposte sopra, cioè quelle di sicurezza, igiene, ecc;

_ i nuovi impianti installati, oppure modificati;

_ l’ampliamento o ristrutturazione di una parte del complesso ( porterà anch’essa, alla richiesta del certificato, ma riguarderà solo la parte interessata da questa attività, non l’intero complesso).


Alcune opere possono non essere soggette a questo tipo di certificazione, ed in questo caso, si parla di opere che non siano qualificabili come edifici, in quanto non destinati alla frequentazione dell’uomo. Alcuni esempi possono essere: gli accessi stradali, le diramazioni della strada, ecc. Inoltre, non è necessario, nel caso le opere riportate su un qualsiasi edificio, non vadano a modificare le condizioni qua sopra elencate, quindi quelle d’igiene e così via.

Questa richiesta deve essere presentata dal titolare del permesso di costruire o colui che ha presentato la denuncia di inizio attività, in questo caso possono essere anche i successori o aventi causa. Infine la richiesta deve essere presentata entro 15 giorni dalla fine dei lavori. Ovviamente chi non si appresti entro la scadenza, a richiedere il certificato, è soggetto a sanzione.


Per finire, i documenti che andranno allegati alla richiesta sono:

_ la dichiarazione, debitamente sottoscritta, che attesta che l’opera è conforme a quella prevista dal progetto presentato con la denuncia di inizio attività;

_ la richiesta di accatastamento dell’edificio;

_ l’attestato dell’impresa installatrice degli impianti, nel quale esplicita che gli impianti, installati negli edifici, sono conformi in materia di sicurezza, ovvero di collaudo degli stessi;

_ dichiarazione dell’impresa installatrice, riguardo la conformità degli edifici a uso civile, alla normativa in materia di contenimento di consumo di energia, ovvero attraverso il loro collaudo .